Не залоговое имущество как пишется

Права незалогового кредитора

С начала года уровень просроченной задолженности вырос на 30,5% и на 1 ноября 2015 года достиг 869,4 миллиардов рублей, отмечается в исследовании коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн». Неудивительно, что банкам все чаще приходится обращать взыскание на имущество должника. При этом недобросовестность, безграмотность заемщика или неблагоприятное стечение обстоятельств приводят к тому, что имущество находится в залоге у нескольких залогодержателей.

Имущество в залоге другого лица

Прежде всего необходимо обратиться к залогодержателю и выяснить, предприняты ли какие-либо действия для реализации заложенного имущества, советует адвокат, партнер адвокатского бюро DS Law Ирина Медведская: «Наступили ли обстоятельства для обращения взыскания на имущество должника, находящееся под залогом; предъявлены ли залоговым кредитором требования в суд об обращении взыскания на заложенное имущество; обращено ли взыскание на залоговое имущество в рамках принятого судебного решения – продажа имущества на торгах». «В том случае, если получить информацию о сроке исполнения обязательств по договору между залоговым кредитором и должником не удалось, и сведения об обращении взыскания на залоговое имущество отсутствуют, мы рекомендуем обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом», — считает Ирина Медведская.

По мнению Сергея Морозова, юриста из юридической компании «Хренов и Партнеры», обращение в суд с просьбой признать должника банкротом — хорошее решение. Но при условии, что такой вариант выгоден банку. Если залоговый кредитор рассчитывает получить удовлетворение параллельно с незалоговым кредитором, то последний рискует не получить в таком случае ничего. «И в такой ситуации банку следует возбудить в отношении должника процедуру банкротства, в рамках которой действуют специальные правила о распределении сумм, полученных от реализации залога. Это позволит банку получить хотя бы часть от стоимости залога, а также ряд дополнительных возможностей для возврата активов должника и даже оспаривания чужого залога», — подчёркивает юрист.

Отметим, закон в принципе позволяет обращать взыскание на заложенное имущество по требованиям незалогового кредитора. Этому вопросу, в частности, посвящено Постановление Пленума Верховного Суда № 50 от 17.11.2015 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства». Высшая судебная инстанция разъяснила, что в таком случае обращение взыскания в пользу незалогового кредитора может быть осуществлено лишь если у должника отсутствует иное имущество, кроме заложенного. В таком случае обращение взыскания производится с учетом правил Закона о продаже имущества, обремененного правами третьих лиц, о чем, в том числе, уведомляется покупатель такого имущества. В некоторой степени в данных случаях применяются указанные выше нормативные положения, рассказывает юрист компании «Юков и партнёры» Асланбек Абдулкадыров.

Российское право допускает обращение взыскания на заложенное имущество по требованию незалогового кредитора только в том случае, когда заложенное имущество является единственным активом должника (п. 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50). Однако указанное имущество продается как обремененное залогом, то есть после его продажи залог не прекращается, что существенно влияет на цену реализации, в свою очередь утверждает Сергей Морозов. Между тем адвокат Ирина Медведская убеждена, что обращение взыскания может иметь место только по инициативе залогодержателя, и обращение взыскания не в пользу залогодержателя невозможно. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 349 ГК РФ п. 1 , согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости задолженного имущества по решению суда. Следовательно, именно по инициативе залогодержателя судом может быть принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит запрета на продажу имущества, обремененного залогом – ч. 3 ст. 87 данного Закона содержит порядок реализации такого имущества для удовлетворения требований незалоговых кредиторов. Такой порядок также предусмотрен в разъяснениях ФССП РФ от 23.12.2011 года: судебным приставам рекомендовано обращать взыскание на заложенное имущество в пользу незалоговых кредиторов при условии надлежащего уведомления залогодержателей. При оценке имущества необходимо учитывать обременение имущества залогом и сохранение залога имущества после обращения на него взыскания.

«Однако на практике судебные приставы это положение не применяют из-за отсутствия единообразия в судебной практике (как правило, суды указывают, что судебный пристав-исполнитель не может обратить взыскание на заложенное имущество без специального судебного акта об обращении взыскания, при этом у судебного пристава-исполнителя отсутствует право на обращение в суд с подобным иском) и опасений по обжалованию их действий со стороны залогодержателей. Кроме того, в соответствии со ст.ст. 329, 334, 353 ГК РФ, ст. 78, 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве», арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Вышеуказанные доводы подтверждаются также судебной практикой: Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 № 05АП-112114/2013 по делу № А51-5624/2013, апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 11.06.2014 по делу № 33-2058-14, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу № А68-11675/13″, — разъясняет эксперт.

Иск об исключении заложенного имущества из описи

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 347 ГК РФ залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства. Исковые требования об освобождении залогового имущества от ареста подлежат удовлетворению: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 N 13АП-30572/2014 по делу N А26-4734/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.2015 N Ф07-4204/2015 по делу N А21-8991/2014, отмечает Ирина Медведская. «В том случае, если у незалоговых кредиторов есть основания полагать, что первичная сделка между залоговым кредитором и должником является притворной или мнимой, они вправе подать соответствующий иск в суд. При этом следует принять во внимание срок исковой давности на подачу иска – 3 года», -рекомендует Ирина Медведская.

Между тем у Сергея Морозова другое мнение: «Исходя из положений п. 1 ст. 119 Закона об исполнительном производстве, иск залогодержателя об исключении заложенного в его пользу имущества из описи вряд ли будет удовлетворен. Для его удовлетворения должен быть спор о принадлежности этого имущества должнику (то есть право собственности должника кем-то оспаривается). Иными словами, такой иск залогодержатель может заявить только в случае, если заложенное имущество было незаконно отчуждено залогодателем».

«Что касается возможных злоупотреблений со стороны должника, который отдает имущество в залог своим аффилированным лицам, то в таком случае банку следует оспаривать это как сделку, совершенную со злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Впрочем, по словам эксперта, суды крайне неохотно признают передачу имущества в залог недействительным по данному основанию, тем не менее определенные шансы для это есть (см. удачные примеры, когда суд удовлетворял такой иск: Постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2012 по делу N А14-5631/2010/24/9б; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.08.2014 по делу N А65-24735/2012).

Должник намерен воспользоваться законом о банкротстве

«В случае, если в отношении должника-залогодателя (физического или юридического лица) введена процедура банкротства, то необходимо в рамках этого банкротства включить в судебном порядке требования банка в реестр требований кредиторов должника», — говорит Сергей Морозов. Во-первых, это позволит банку рассчитывать на удовлетворение хотя бы части своих требований. Этот процент определяется при банкротстве юридических лиц следующим образом: 15%, если залог обеспечивает обязательства из кредитного договора, 25% -в остальных случаях; если залогодатель физическое лицо – то 20%. Во-вторых, после введения в отношении должника конкурсного производства (для физ. лица – с момента признания обоснованным заявления о банкротстве должника) банк получает возможность оспаривать подозрительные сделки должника по специальным основаниям (ст. 61.2. и 61.3 Закона о банкротстве), в том числе и договор залога, рассказывает эксперт.

«Срок подачи требования о включении в реестр требований кредиторов в общем порядке составляет 30 дней с момента публикации в процедуре наблюдения и два месяца в конкурсном производстве. Все публикации о банкротных делах производятся в разделе о банкротстве газеты «Коммерсантъ». Требование о включении в реестр требований кредиторов направляется арбитражному управляющему, должнику и в арбитражный суд», — напоминает Ирина Медведская. В том случае, если банк не успел обратиться в суд с заявлением о включении его в реестр кредиторов, не участвовал в деле о банкротстве должника до принятия решения о признании должника банкротом, то в последующем он не будет иметь возможности получить денежные средства в счет погашения задолженности. Рекомендации: при наличии непогашенной задолженности, подтвержденной судебным решением, вступившим в законную силу: для ЮЛ – более 300 000 рублей, для ФЛ – более 500 000 рублей, рекомендуем обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом. «В случае обнаружения информации о банкротстве – подать заявление о включении в реестр кредиторов и в последующем участвовать в распределении денежных средств в порядке очередности между кредиторами должника», — советует она.

Короткая ссылка на новость: www.sotnibankov.ru/~llRdW

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Кредитный договор может быть заключен при условии предоставления обеспечения. Чаще всего под данным понятием предполагается поручительство или залог. Обращение взыскания на заложенное имущество должника чаще всего проводится в судебном порядке, одновременно с взысканием задолженности.

При этом есть некоторые особенности, которые обязательно нужно учесть сторонам.

Залог, как способ обеспечения обязательства

Обеспечение, в частности залог, используется с целью предоставления кредитору дополнительных гарантий. То есть, какой-то объект или право будут реализованы или переданы займодавцу, если должник не сможет исполнить своё обязательство полностью или в какой-то части.

На практике чаще всегда в качестве залога используется транспорт или недвижимость. При этом закон не запрещает передавать в залог и иную собственность. Например, доля в ООО также может использоваться в качестве обеспечения, так же как и право аренды и права на различные объекты вроде техники и так далее.

Смысл залога – это обеспечение дополнительной гарантии для кредитора, но должник также должен иметь какой-то смысл в оформлении договора. Чаще всего предоставление залога позволяет либо получить более выгодные условия, либо вовсе даёт право на заключение сделки, так как при отсутствии обеспечения кредитор отказывается от начала правоотношений.

Когда обращается взыскание на имущество должника

Обращение взыскания на залоговое имущество реализуется в том случае, если должник не исполняет своё обязательство, полностью или в какой-то части (пункт 1 статьи 348 ГК РФ). Второй вариант, когда процедура представляется возможной – это реализация процедуры банкротства гражданина.

Нажмите для увеличения изображения

Данная мера применяется лишь в крайних случаях, когда использовать прочие методы защиты прав не представляется возможными. Например, если должник длительный период времени отказывается вносить периодические платежи, у него отсутствуют счета или доход, с которого можно было бы получить возмещение.

Однако обращение взыскания – это законное право залогодержателя, который вправе в любой момент, при неисполнении обязательства, предъявить подобное требование в суд.

Стоит учитывать и соразмерность стоимости залогового имущества и долга. Так, на основании пункта 2 статьи 348 ГК РФ, сумма задолженности должна быть не менее 5 процентов от стоимости заложенного имущества, а период просрочки должен составлять от трёх месяцев.

Нажмите для увеличения изображения

Когда речь идёт об обеспечении периодических выплат, например, при кредитовании граждан, допускается не трёхмесячный период неисполнения, а трёхкратное нарушение сроков в течение одного года (пункт 3 статьи 348 ГК РФ).

Нажмите для увеличения изображения

Ещё один важный момент. Обратить взыскание можно не только на заложенное имущество, в рамках исполнительного производства. Но залогодержатель будет иметь преимущественное право перед другими кредиторами, что позволит ему получить средства от реализации объекта в первую очередь.

Кроме того, залогодержатель сможет в любой момент наложить арест на объект, а в некоторых случаях – расторгнуть сделки по реализации такой собственности в судебном порядке.

Обратить взыскание можно не только на предмет залога, но и на любое имущество должника. Это возможно в рамках процедуры исполнительного производства, судебными приставами. Однако залогодержатель всегда будет иметь преимущественное право перед иными кредиторами.

Способы обращения взыскания

На данный момент существует два способа обращения взыскания на заложенное имущество:

  1. Судебный порядок.

Используется чаще всего, так как не требует нотариального заверения и прост при первоначальном оформлении.

  1. Внесудебный порядок.

Применяется далеко не всегда, чаще всего необходимо добровольное участие сторон и доступ кредитора к предмету залога.

На практике чаще используется судебный порядок, однако, всё зависит от воли сторон и имеющейся документации.

Судебный порядок

Кредитор вправе в любой момент (при наличии условий длительности или периодичности нарушения, а также соразмерности) подать заявление в суд об обращении взыскания на предмет залога. При этом не имеет значения, имеется ли соглашение о внесудебном порядке или нет.

Процедура проводится в следующем порядке:

  1. Соблюдается досудебный порядок, если он является обязательным.

Кредитор должен направить должнику претензию с предложением погасить долг добровольно.

  1. Подготавливается заявление о взыскании задолженности.

А также об обращении взыскания. Допускается два варианта – одновременное применение двух процедур или поочерёдное. Во втором случае сначала выносится решение о взыскании задолженности, а потом, отдельным заявлением, обращается взыскание на предмет залога.

  1. Документы подаются в суд с целью получения судебного решения и исполнительного документа.
  2. Исполнительный лист передаётся в службу судебных приставов по месту проживания должника.

Вместе с иском может быть подано заявление о наложении ареста. В нём нужно обосновать, почему такая мера необходима, как её неприменение может повлечь за собой негативные последствия.

Такое заявление рассматривается без вызова сторон, в течение суток, лист выносится также, на следующий рабочий день, так как затягивание процесса может повлечь незаконную реализацию объекта.

Пристав, после получения листа об обращении взыскания, возбуждает производство, о чём извещается и должник. Залогодателю предлагается передать предмет залога самостоятельно, если это не производится – объявляется его розыск.

Имущество будет реализовано с торгов. Если оно не будет продано после трёх попыток, даже при уменьшении цены, кредитору будет предложено получить его в счёт погашения долга. При отказе он не сможет получить взыскание за счёт данного объекта.

Внесудебный порядок

Внесудебный порядок может быть применён только в том случае, если стороны заключили об этом соглашение, которое может быть оформлено отдельной бумагой или являться частью изначального договора (пункт 1 статьи 339 ГК РФ). Такое соглашение должно содержать все условия, на которых будет реализовано имущество, в том числе и способ.

Процедура производится в следующем порядке:

  • выполняются все необходимые действия, направленные на исполнение должником своих обязательств;
  • должнику направляется уведомление об обращении взыскания.

Далее всё будет зависеть от воли должника и обстоятельств дела. Если объект хранится у кредитора, то он может начать процедуру в любой момент, а вот если он в пользовании у должника, то реализация будет возможна только в том случае, если он её передаст кредитору.

Реализация будет допустима через десять дней после получения залогодержателем уведомления о начале процедуры. Срок может быть увеличен в договоре (пункт 8 статьи 349 ГК РФ).

Предмет залога передаётся банку по акту приёма-передачи. Оформление данного документа носит обязательный характер.

Лучше, если соглашение будет заверено через нотариуса. В таком случае будет возможно возбуждение исполнительного производства на основании исполнительской надписи нотариуса. Обращение в суд не будет необходимым.

Имущество реализуется с торгов. Если суммы, оставшейся после реализации, недостаточно для полного покрытия обязательства, взыскатель вправе обратиться в суд с иском. Если же средства после реализации остались, то взыскатель должен передать их должнику.

Скачать для просмотра и печати: Статья 349 ГК РФ

Ситуация на практике

Внесудебный порядок используется реже, чем судебный, так как стороны далеко не всегда оформляют нужное соглашение, а должник не всегда добровольно передаёт предмет залога кредитору. Кроме того, любые спорные ситуации разрешаются только через суд.

Обращение взыскания может быть осложнено несколькими моментами:

  • Должник прячет имущество от кредитора или пытается его реализовать.

Данные методы являются противоправными, но они часто применяются на практике.

  • У приставов нет фактической возможности для хранения арестованного объекта.

В таких случаях назначается ответственный хранитель, но не всегда он выполняет свои обязательства должным образом, несмотря на наличие ответственности.

  • Предмет залога не удаётся реализовать.

В таком случае кредитор может забрать его себе, но не всегда в этом имеется смысл.

Ещё одна проблема – неверная оценка стоимости имущества. Далеко не всегда стороны используют для этого экспертов, но и сами не в состоянии должным образом оценить стоимость. Это приводит к тому, что по выкупной стоимости объект не может быть реализован, либо, наоборот, к убыткам залогодателя.

Подведём итоги

Обращение взыскания на имущество должника – процедура, которая предполагает реализацию предмета залога или иной собственности, которая залогом не являлась, с целью принудительного исполнения обязательств должника перед кредитором.

Допускается два варианта – судебный и внесудебный. Каждый применяется в оговоренных случаях и отличается порядком и особенностями.

Композитор Эдуард Артемьев: «Страдание не заложено в нас»

«Цензуры не люблю»

Валентина Оберемко, «АиФ»: —  Эдуард Николаевич, вас называют современным классиком, родоначальником отечественной электронной музыки. А вам самому какое определение больше по душе?

Эдуард Артемьев: —  Я всё принимаю с удовольствием, но особого внимания на них не обращаю. Для меня главное — работать, писать музыку. Я счастливый человек, так как очень люблю дело, которым занимаюсь.

Хотя раньше мечтал быть бухгалтером, видел себя сидящим за последним столом, занимающимся цифрами. И главное — чтобы никто ко мне не приставал. Я человек замкнутый, поэтому мне казалось, что бухгалтерия — это замечательное место. Но я с 7 лет занимался музыкой. К этому меня готовили мои родные — среди них было много музыкантов, актёров. К этому меня вела, как оказалось, судьба. Я был обречён стать музыкантом.

—  Вы написали музыку к самым известным фильмам Кончаловского, Михалкова, Тарковского. В чём особенность работы над музыкой в кино?

—  Нужно выполнять чёткие задания режиссёра, должно быть соответствие визуальному ряду, драматургии. Мне было легко работать с теми, кто не совал нос в мою кухню. Непросто оказалось с Кончаловским. Андрей сам музыкант, учился в консерватории, поэтому частенько погружался в партитуру, в инструменты, пытался мне советовать.

—  Врачи призывают слушать классическую музыку, а тяжёлый рок, говорят они, плохо влияет на здоровье.

—  Музыка бесконечна, разграничивать её — нелепое занятие. Миру нужны и рок, и электроника, и шумы природы, и классика, и даже поп-музыка.

Композитор Эдуард Артемьев и кинорежиссер Никита Михалков. 1982 г. Фото: РИА Новости/ Егоров

Страдалец земли русской

—  Это правда, что вы работали с первым в мире электронным синтезатором, изобрели который, кстати, в СССР?

—  О таком инструменте я узнал, учась в консерватории. Потом увидел объявление: «Кто интересуется электронными инструментами, позвоните по телефону…» Я позвонил. Попал в секретный военный институт. Меня пригласили, я прошёл тесты, проверку на секретность и был принят на работу в «почтовый ящик» 2377. Правда, бывал я в этом «ящике» редко, а большую часть времени работал в студии электронной музыки с синтезатором. Евгений Мурзин (создатель синтезатора) — гений. Создание синтезатора для него было скорее любимым хобби — он же был военным инженером, математиком, ракетчиком. Уникальность его синтезатора в том, что это оптико-механический инструмент, где звуки генерируются за счёт оптических приборов. Всего 720 генераторов. Кстати, до сих пор это количество никто не смог превзойти.

—  Вы говорили, что, создавая музыку к картине «Солярис», воспринимали оркестр как огромный синтезатор. Это как?

— В этом уникальном синтезаторе в роли генераторов выступали музыкальные инструменты. Музыка та тоже получилась уникальная. Ею заинтересовались японцы, которые незаконно выпустили её у себя в стране на CD, пользуясь разрухой и беззаконием в России. Тираж был небывалым! Они где-то достали фрагменты произведений из фильма и нашпиговали ими пластинку. Это было чистое безобразие, которое никакого отношения к музыке «Соляриса» не имеет. Думаю, это связано с популярностью Тарковского в Японии. Они хотели любыми путями что-то получить. А в России тогда уже был полный развал и можно было не только музыку, но и саму страну по частям растаскивать.

—  Вы писали оперу «Преступление и наказание» 30 лет. Почему так долго?

—  Потому что не по Сеньке шапка была — Достоевский же сверхгений. На эту тему меня тоже Кончаловский сподвиг.

О Достоевском, к слову, я узнал ещё в раннем детстве. Моя тётя как-то повесила на стену его портрет и, когда я спросил её, кто это, ответила: «Это дядя Федя, страдалец земли русской». Я на всю жизнь это запомнил. Страдание у Достоевского — один из векторов творчества. Его герои через страдания постигают совершенство или счастье.

—  Говорят, что страдание — характерное явление именно в России, русский народ часто страдальцем называют.

—  Мне кажется, это преувеличение. Да, при коммунистах многие люди действительно сильно страдали, но изначально в нас, слава Богу, никакое страдание не было заложено. Наоборот, по моему мнению, Бог всегда делает так, чтобы человек стремился к свету, к лучшему, а не страдал.​

Обременение на квартиру — что это?

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Обременение права на недвижимость и их его разновидности

Покупка недвижимости всегда сопряжена с рисками, в первую очередь, связанными с установлением различных ограничений по отношению к использованию и распоряжению предметом торгов. Все потому что хозяева не заинтересованы ставить в известность покупателей, по той причине, что это усложняет задачу продать быстро и выгодно и чаще всего в оформляемом договоре отсутствует положение с уведомлением о наличии правовых особенностей. Зная, какие виды обременений прав на недвижимое имущество существуют и как они устанавливаются, можно получить самостоятельно требуемую информацию при подготовке к совершению сделки, тем самым обезопасив себя.

Что такое обременение

Обременение имущества — это правовой институт, который предполагает ограничение прав собственника за счет установления условий, требований и порядка использования, владения, распоряжения, существенно ущемляющих их по сравнению с собственниками аналогичных объектов без таковых.

Фактически это табу и запреты, при которых нельзя делать с объектом все, что хочется собственнику.

По природе происхождения подразделяются на возникшие:

  • По воле собственника (залог, аренда и т. д.).
  • По инициативе извне (арест, сервитут).

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости, по сути, тождественные понятия.

Государственная регистрация ограничения (обременения) права означает, что РФ администрирует и контролирует через компетентные органы учет этих запретов, с целью защиты интересов тех, в пользу кого они устанавливаются.

При наложении обременения на недвижимость ее владелец лишается права свободного распоряжения

Виды обременений на недвижимость

Для РФ характерны следующие разновидности обременений права собственности:

  • Ипотечный займ.
  • Аренда.
  • Арест.
  • Рента.
  • Доверительное управление.
  • Прочие ограничения обременения — это прежде всего сервитут. Также сюда относится пожизненное пользование и т. д..

Правовым основанием к установлению таких табу являются:

  • Судебные постановления.
  • Договора в рамках ГК.
  • Закон.
  • Предписания территориальных или государственных властей.

Ипотека

Обременение, которое предполагает делегирование на определенное договором время части прав собственника банку, как условие получения средств в долг. Фактически получая деньги на время, заемщик гарантирует их своевременный возврат не только подписанием соглашения, но и залогом, который представлен в виде покупаемой квартиры (дома и т. д.). Пока финансы не будут возвращены банку и договор не будет исполнен, хозяин квартиры не может единолично совершать операции с жильем, связанные с его уничтожением, повреждением, отчуждением и т. д.

Что касается пользования, то здесь собственник полноправен. Он может регистрировать на жилых метрах родню, сдавать в аренду и т. д.

Обременение накладывается при взятии ипотеки

Арест накладывается судебными органами по инициативе либо правоохранителей в качестве обеспечения возмещения ущерба от преступления либо службой приставов в рамках исполнительного производства. Независимо от того, что природа ареста имеет отличия, суть одна: распоряжаться этим имуществом запрещено. Совершение таких действий может быть расценено как мошенничество, а заключенный договор аннулируется по причине ничтожности.

Доверительное управление

Такое обременение применяется в ряде случаев:

  • Прохождение процедуры банкротства.
  • Оформление прав в период открытия наследства.
  • Опека.
  • Попечение.

Фактического перехода прав собственника к распорядителю не происходит, но последний принимает на себя обязательства осуществлять управление имущественной массой в интересах собственника или указанного таковым лица до тех пор, пока его полномочия не прекратятся (ввиду, например, отстранения или истечения срока, отпадения обстоятельств, при которых таковой требуется). Устанавливается такое обременение посредством оформления договора, который должен быть зарегистрирован Росреестром.

Фактически процедура заключения соглашения осуществляется двумя лицами (доверителем и управленцем) относительно определенного имущества, которое в последующем передается управленцу. Договор имеет срок, объем полномочий также оговорен (есть некая аналогия с доверенностью). В период действия соглашения осуществление операций допустимо только в интересах собственника.

Аренда

Арендовать объект на длительное время, также означает обременить его. Согласно договору правообладатель строения (помещения) предоставляет его арендатору на оговоренных предварительно условиях, за определенную плату и на конкретный срок. С момента оформления правоотношений контрагент получает определенный объем прав и может распоряжаться объектом до конца аренды.

Ограничение прав на распоряжение имеется при аренде недвижимости

Подобного рода обременительные документы также регистрируются в ЕГРН, но только когда их срок действия свыше 1 года.

Арендатор может, если это предусмотрено соглашением, сдавать в субаренду, извлекать прибыль и использовать помещение по назначению и своему усмотрению. Собственник не может распоряжаться в этот период своим имуществом, если это будет нарушать права арендатора на объект.

Рента

Вариант передачи имущественных прав иному лицу под условие внесения последним рентной платы. Прибегают к такому способу одинокие люди, чаще всего преклонного возраста. В рамках ренты, третье лицо, которое намеревается стать правообладателем объекта, принимает на себя обязательства пожизненного содержания действующего собственника (оплата питания, лечения и т. д.).

Сервитут

Подобный инструмент ограничения прав характерен для земельных правоотношений. В период его действия собственник участка земли не вправе препятствовать использованию в определенных рамках своим наделом другим лицам, которые не имеют своих прав на него.

Самым распространенными примерами использования такого ограничения является необходимость провести ту или иную коммуникацию (трубо-, газопровод), проложить дорогу, обеспечить проход к своим наделам соседей и т. д. Особенность его установления такова, что это вынужденная мера, т. е. по-иному разрешить вопрос нельзя.

Земельные угодья не единственные объекты, в отношении которых могут устанавливаться подобные вещные права. При острой необходимости таковыми могут выступать здания, сооружения предприятий, любой формы собственности (ООО, ЗАО и т. д.).

По видам сервитуты бывают разные. Отличают:

  • Частные. Ограничения устанавливаются для того, чтобы обеспечить объективный интерес владельца надела, граничащего с обременяемым участком. Установление его может быть как мирным, когда стороны договорились сами, так и принудительным через судебное решение. В любом случае обязательна госрегистрация.
  • Публичные. Интерес его установления исходит от государства. Сам механизм обременения заключается в принятии соответствующего закона (например, расположение участка в водоохраной зоне и т. д.).

Ограничения появляются при сервитуте

Особенности регистрации ограничений

В силу 131 нормы ГК РФ любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от правовой природы их установления.

Но по времени, в течение которого необходимо выполнение соответствующих действий различают:

  • Одновременную с регистрацией основного права. Обременение неотъемлемо от права собственности на основной объект и обязательно следует за ним до официального снятия.
  • Самостоятельное. Сопутствующее явление, которое возникает в силу каких-то обстоятельств (арест, аренда, рента и т. д.).

Росреестр через свои подразделения, МФЦ ведет учет не только вещных прав, но и обременений, которые устанавливаются в силу властных действий гос органов. Весь перечень учитываемой информации об обременениях, включает:

  • Заявления лиц, в пользу которых устанавливаются рамки прав собственника.
  • Удостоверенные копии решений гос.органов.
  • Сведения об обеих сторонах: собственнике объекта с особенностью и субъекте, который выступает его инициатором.

Судебный спор, сам по себе, по поводу объекта не является предметом регистрации. Однако решение по результатам его рассмотрения, содержащее запреты, должно быть внесено в реестр.

Администратор, при выполнении своих функций по внесению сведений в базу должен проверять наличность обременений в условиях договора или судебного решения, т. е. ознакамливаться досконально с содержанием документа.

Особенности снятия запретов

По времени снятие обременения регистрирующим органом осуществляется в течение 3-5 рабочих дней. Отсчет начинается со дня обращения с полным пакетом документов либо в отделение Росреестра, либо в МФЦ. При обращении через МФЦ продолжительность изменения данных в базе может затянуться и составить до 10 дней.

Обременение можно снять, имея необходимые документы

От заявителя требуется следующий комплекс бумаг:

  • Правоустанавливающий документ на недвижимость.
  • Закладная от банка.
  • Справка кредитора о том, что договор исполнен, долгов и претензий нет.
  • Заявление о снятии обременения.
  • Паспорт обратившегося.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Ситуации, которые дают основание снять ограничения:

  • Обязательства выполнены до истечения установленного срока.
  • Есть отменительное судебное решение, которое вступило в силу.
  • Все заинтересованные лица (владелец, обременитель и иные) достигли консенсуса и заключили мировое соглашение.
  • Обязательства исполнены всеми контрагентами в срок и как того требовал договор.

Помимо заявителя, в подразделение Росреестра необходима явка и иных участников правоотношений либо их представителей. Одновременно они пишут заявления, в которых указывают что сделка, если таковая была, состоялась и за сторонами не числятся неисполненные обязательства.

Проверка на предмет обременений

Намереваясь стать участником сделки с недвижимостью, необходимо проверить объект, а значит обзавестись свежей выпиской из ЕГРН. Именно там содержатся актуальные сведения обо всех недвижимых объектах (владельце, обременениях и т. д.).

Посмотреть данные в режиме онлайн можно и на сайте Росреестра. Для этого на портале функционирует параграф «Справочная информация об объектах недвижимости…».

Перед приобретением недвижимости следует проверить ее на предмет обременения

Раздел содержит сведения о конкретном типе обременения и дате возникновения. Сервис доступен любому, ответ на заявку мгновенный, плата не взимается.

Запрос оформляется по стандартной форме:

  • Вход на сайт.
  • Открытие раздела.
  • Заполнение полей, касающихся интересуемого объекта (кадастровый номер, адрес и т. п.,т. е. то что известно).
  • Формирование запроса соответствующей виртуальной клавишей.
  • Получение ответа. Если результата нет, то стоит попробовать повторить, без заполнения граф о районе и населенном пункте.

В выданном системой ответе будут содержаться данные о точном местонахождении, его номер по кадастру. Нажав на строку с адресом, высветится более детальная информация по недвижимости. Здесь требуется выбрать раздел «Права и ограничения». Если в строке «существующие ограничения (обременения) права» будет стоять отметка «не зарегистрировано», – объект чист. Данные системы носят ознакомительный характер, более значимым будет все же выписка из ЕГРП.

Не стоит забывать, что жилая недвижимость может находиться в обременении по-иному, что не подлежит регистрации в реестре, например, зарегистрированными жильцами, долгами по коммуналке. Попросите у продавца предъявить выписку из домовой книги, а также справку УК или ЖЭКа об отсутствии долга.

Темой видео является обременение имущества:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом Заказать обратный звонок Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *