Остаточная стоимость имущества

Как определить остаточную стоимость основных средств

Налоговая база по налогу на имущество рассчитывается на основании остаточной стоимости основных средств (ОС), сформированной в бухучете, кроме тех ОС, для которых налоговой базой служит кадастровая стоимость, определяемая в соответствии с особым порядком по ст. 378.2 НК РФ.

Формула расчета остаточной стоимости

Если была переоценка ОС…

Формула расчета остаточной стоимости

Остаточная стоимость представляет собой разницу между первоначальной стоимостью ОС и начисленной амортизацией (пп. «б» п. 54 Методических указаний по учету ОС, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н):

ОС = ПС – СА,

где:

ОС — остаточная стоимость ОС;

ПС — первоначальная стоимость ОС;

СА — амортизация, начисленная на дату расчета остаточной стоимости.

О том, какими способами может начисляться амортизация в бухучете, читайте в статье «Способы начисления амортизации в бухгалтерском учете».

Если была переоценка ОС…

Организации вправе 1 раз в год производить переоценку стоимости ОС (п. 15 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 43 Методических указаний):

  • первоначальной;
  • текущей, если ранее уже производилась переоценка.

Пересчет стоимости ОС следует проводить на конец отчетного годового периода (подп. 3 п. 3 приложения к приказу Минфина России от 24.12.2010 № 186н, п. 3 данного приказа, п. 15 ПБУ 6/01).

Остаточная стоимость переоцененного ОС рассчитывается не с учетом первоначальной стоимости, а с учетом полученной после переоценки текущей или восстановительной стоимости основных средств (пп. «б» п. 54 Методических указаний):

ОС = ВС – СА,

где:

ОС — остаточная стоимость ОС;

ВС — текущая (восстановительная) стоимость этих ОС;

СА — сумма начисленной амортизации.

О том, что такое переоценка и зачем она нужна, читайте в материале «Для чего необходима переоценка ОС (основных средств)?».

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Понятие остаточной стоимости объектов

Остаточная стоимость призвана отобразить реальную цену на актив в текущем временном диапазоне. Показатель необходим для правильного составления бухгалтерской отчетности и формирования налоговой базы. От его величины напрямую зависит финансовый результат, который будет получен после продажи бывшего в эксплуатации объекта основных средств.

Суть понятия остаточной стоимости

Остаточная стоимость выводится для внеоборотного типа активов. Она представляет собой первоначальную цену закупки, скорректированную на стоимостное выражение степени изношенности имущественного объекта. Уровень изношенности регулируется через амортизационные отчисления, которые определяются накопительно за период эксплуатации основного средства.

СПРАВОЧНО! Остаточной стоимостью называют сумму, которая будет отнесена на затраты при списании актива с баланса.

Показатель остаточной стоимости является базой для определения обязательств по налогу на имущество. В управленческом учете стоимостное выражение текущей цены актива требуется для расчета уровня эффективности эксплуатации имеющихся в распоряжении компании основных фондов. Значение остаточной стоимости необходимо:

  • при заключении сделок по обменным операциям, если предметом соглашения являются имущественные активы;
  • при продаже оборудования и других видов основных средств;
  • при оформлении займа, по которому залогом выступает имущество предприятия;
  • в случае использования основных средств в виде вклада в уставный капитал;
  • для определения размера страховой суммы при необходимости застраховать имущество организации;
  • для предоставления судебным органам в виде справочной информации при разбирательстве по имущественному спору;
  • при начале мероприятий по банкротству учреждения.

Отличительные признаки остаточной стоимостной оценки

При характеристике внеоборотных фондов используется несколько видов стоимостных оценок. В их числе первоначальная и остаточная. Первый тип представляет собой сумму, которую предприятие уплачивает за актив при его покупке. В состав этого показателя включаются фактически понесенные затраты, обусловленные сделкой:

  • оплата стоимости объекта договора;
  • издержки по транспортировке до пункта назначения;
  • погашение таможенных сборов, пошлин, регистрационных платежей;
  • оценочная стоимость полученных услуг по монтажу, сборке, наладке, доработке купленного оборудования.

Для первоначальной стоимости характерно постоянство ее денежного измерения. Из года в год этот показатель остается неизменным в учетных данных. Корректировки возможны в случаях дооценки или уценки актива, модернизации оборудования, частичного разрушения и ликвидации.

Остаточная стоимость не обладает признаками постоянства. Ее значение систематически меняется. Базой для ее расчета является первоначальная оценка. Ежемесячно остаточная величина цены становится меньше. По остаточной стоимости владельцы имущества определяют момент, когда необходимо выводить из эксплуатации внеоборотное средство. Первоначальная оценка формируется на момент принятия актива к учету, а остаточная – в процессе эксплуатации.

Методика расчета

Итоговое значение остаточной оценки внеоборотных фондов выводится по состоянию на конкретную дату. Такой пороговой датой может быть день составления отчетности или окончание отчетного интервала, дата проведения инвентаризации. В бухгалтерских регистрах фигурирует два типа стоимости:

  • первоначальная разновидность;
  • восстановительный вид.

Остаточную всегда надо определять расчетным путем. Базовая формула для ее вычисления может иметь вид:

  1. Первоначальная оценка – Величина накопленных амортизационных отчислений за весь период нахождения актива в эксплуатации.
  2. Размер восстановительной цены – Амортизация, накопленная к моменту расчетных операций.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Способ расчета на базе восстановительной стоимости актуален для объектов, по которым на отчетную дату была проведена переоценка.

Более сложная методика расчета предполагает участие показателя амортизационной премии. Она используется в налоговом учете. В этом случае алгоритм действий будет следующим:

  • от величины первоначальной оценки отнимается общее денежное выражение амортизационного типа премии;
  • от полученной разности вычитается сумма по амортизационным отчислениям, выведенная за один месячный интервал;
  • остаток суммы перемножается с числом, равным общему количеству месяцев пребывания рассматриваемого объекта в эксплуатации.

Амортизационные отчисления характерны для основных средств, порядок их расчета регламентирован ПБУ 6/01, и для нематериальной разновидности активов – регламентация операций относится к сфере влияния ПБУ 14/2007.

Оценка остаточной цены

Нормы законодательства позволяют коммерческим субъектам хозяйствования производить переоценку находящихся у них в собственности активов. Периодичность таких манипуляций не должна быть чаще одного раза за годовой интервал. Проводится эта операция в конце отчетного года. Для переоценивая формируют группы из однотипных объектов. За основу берется текущая стоимость.

Если переоценка по имущественным активам была осуществлена единожды, то в дальнейшем она будет производиться на регулярной основе. Это необходимо для создания условий по соответствию цены объекта в учетных данных стоимостной оценке восстановительного типа. Схема действий бухгалтера при переоценке имущества:

  • пересчет стоимости актива;
  • пересчет амортизации по объекту;
  • отражение обновленных данных в учете обособленно от других показателей;
  • размер дооценки заносится в добавочный капитал;
  • величина уценки приравнивается к прочим издержкам, которые используются для выведения финансового результата деятельности предприятия.

В балансовой отчетности итоги переоценки показываются отдельной строкой.

ВАЖНО! Переоценка может быть инициирована только по отношению к активам, которыми организация владеет на праве собственности.

Приемы изменения оценочной стоимость используются предприятиями для приведения учетной цены к рыночной величине. Это необходимо для придания учетным сведениям реальности в условиях текущих рыночных тенденций. Например, год назад фирма купила компьютер:

  • он имеет первоначальную стоимость в размере 87000 руб.;
  • амортизация по нему была начислена в общей сумме на 7500 руб.;
  • расчетная остаточная стоимость составляет 79500 руб. (87000–7500);
  • прогнозная цена, по которой предприятие смогло бы продать оборудование в текущий момент, не превышает порога в 66000 руб.;
  • для приведения в соответствие балансовой цены реалиям рыночной конъюнктуры в учете проводится переоценка;
  • результатом изменения стоимости в конце отчетного периода стала уценка в размере 13500 руб.;
  • восстановительная оценочная стоимость равна рыночной цене бывшего в эксплуатации компьютерного оборудования.

ЗАМЕТЬТЕ! Переоценка всегда носит добровольный характер. Законодательные нормы не обязывают собственников имущества производить уценку или дооценку, правилами бухучета руководство предприятий наделяется полномочиями по самостоятельному принятию решений в вопросе корректировки стоимости.

Особенности учета

Остаточную стоимость можно рассчитать путем сопоставления сальдо по нескольким счетам. Для этого требуется знать итоги оборотов на конкретную дату по синтетическим счетам 01 и 02. Счет 01 применяется для обозначения первоначальной оценки имущественных активов в форме основных средств. На нем все расходы, понесенные компанией при покупке или создании объекта, аккумулируются в дебетовых оборотах. Для вычисления остаточной оценки учитывать необходимо только дебетовое сальдо по этому счету.

Счет 02 систематизирует данные о начисленной амортизации по основным фондам. Производимые на регулярной основе отчисления амортизационного типа заносятся в кредит счета. Они накапливаются до момента списания актива с баланса предприятия. Кредитовое сальдо отражает общую сумму сформированной за период эксплуатации амортизации.

При расчете остаточной стоимостной оценки от дебетового сальдо по счету 01 вычитают кредитовое сальдо по счету 02. Если амортизационные отчисления производились не только в отношении активов, числящихся на 01 счете, но и по объектам из числа доходных вложений в материальные ценности, надо обособить такие начисления из общей суммы. Этот подход реализуется для того, чтобы определить остаточную стоимость не только группы основных средств, но и доходных вложений. Такие категории показателей отражаются в балансе отдельно друг от друга:

  • в строке балансовой формы под номером 1150 отображается величина остаточной оценочной стоимости, сформированной по счету 01;
  • в ячейке с кодом 1160 показывается размер остаточной стоимости по доходным вложениям, произведенным в отношении ряда материальных ценностей.

Если требуется определить величину остаточной стоимости по группе активов из числа нематериальных средств, за основу берутся данные по счетам 04 и 05. В дебете 04 счета собраны суммы по стоимости первоначального типа НМА, а в кредите 05 отражается накапливаемая амортизация. Расчет ведется путем вычитания из дебетового остатка 04 счета кредитового сальдо по счету 05.

При продаже имущественных активов в учете должна быть обозначена остаточная стоимость. Ее надо списать отдельно от амортизации. В итоге получится, что вся числящаяся за проданным объектом первоначальная стоимость тоже будет списана. Корреспонденции при передаче третьим лицам в собственность основных средств будут такими:

  • Д91–К01, запись фиксирует факт списания остаточной стоимости;
  • Д02–К01, накопленные суммы по амортизационным отчислениям в отношении отдельного актива списаны с баланса.

Для операций, характеризующих выбытие основных средств, к счету 01 вводится аналитический субсчет «Выбытие». Это необходимо для разграничения первоначальной стоимости и цены реализации имущества.

Упрощенцы при реализации основных средств могут показать доход в учете датой фактического поступления выручки на расчетный счет. При общей системе налогообложения результатом списания активов могут быть прибыль или убыток. В последнем случае бухгалтер при проведении сделки по продаже имущества показывает полученный результат дебетованием счета 99 и кредитованием 91 счета.

По правилам налогового учета убыток должен быть обозначен в расходах одинаковыми частями на протяжении расчетного интервала. Такой промежуток времени определяется в месяцах. Для его выведения необходимо вычесть из предполагаемого периода эксплуатации актива (в месяцах) фактический показатель срока эксплуатации. Эта расчетная величина может быть скорректирована, если в процессе применения амортизационной премии вводились понижающие или повышающие коэффициентные значения.

Нюансы возникают и при использовании ускоренной методики начисления амортизационных отчислений. Письмо Минфина от 04.08.2009г. №03-03-06/1/511 рекомендует в таких ситуациях уменьшать расчетный период. В ситуациях, когда был применен понижающий коэффициент, вычисленная норма расчетного интервала должна быть скорректирована в большую сторону. Обоснованием выступает текст Письма Минфина от 23.11.2011г. №03-03-06/2/180.

Пример отражения продажи актива в учете

Предприятие произвело закупку новых принтеров. По этой причине руководство компании решило продать один принтер, который эксплуатировался бухгалтерией на протяжении 2 лет. Первоначальная стоимость технического средства в учете зафиксирована на уровне 55050 руб. За период пользования техникой на нее была начислена амортизация в объеме 28000 руб. Предполагаемая цена продажи равна 34220 руб. Бухгалтер после реализации сделки по сбыту бывшего в эксплуатации принтера делает записи:

  • Д62–К91, 34220 руб., показана выручка от реализации принтера;
  • Д91–К68/НДС, 5220 руб., произведено начисление НДС по ставке 18%;
  • Д01/Выбытие–К01, 55050 руб., произошло списание числящейся по учету первоначальной стоимостной оценки;
  • Д02–К01/Выбытие, 28000 руб., обозначена списываемая амортизация, накопленная за 2 года фактической эксплуатации;
  • Д91–К01/Выбытие, 27050 руб. (55050 – 28000), проведено в учетных операциях списание остаточной стоимости в состав издержек.

Продажа по остаточной стоимости

При реализации нового или бывшего в эксплуатации оборудования и других видов имущественных активов внеоборотных фондов готовится стандартный комплект документации. Для обоснования сделки потребуется:

  • товарная накладная по форме ТОРГ-12;
  • ТТН;
  • счет-фактура, выставляемый на протяжении 5 дней после возникновения оснований для начисления НДС;
  • акт приема-передачи имущества, форма акта может основываться на шаблоне формы ОС-1 или ОС-1а.

В актах стороны проставляют день, когда покупатель фактически получил передаваемый ему актив. Этим бланком подтверждается факт перехода права собственности от одного лица к другому субъекту хозяйствования. После произведенной реализации имущества в инвентарной карточке делаются пометки, характеризующие перемещение объекта и его выбытие.

ЗАПОМНИТЕ! Момент, когда должен быть отражен доход, по данным бухгалтерского и налогового учета не совпадает.

В бухгалтерском учете ориентироваться надо на дату, которой была произведена покупателем государственная регистрация прав владения имуществом. Норма раскрыта в ПБУ 9/99. В налоговом учете доходные поступления признаются при подписании акта приема-передачи. Обоснование приведено в ст. 271 НК РФ.

По причине образующихся временных разниц продающей стороне дается возможность исключить передаваемый третьим лицам объект из налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество. Норма распространяется на активы, которые по факту уже были отданы, но покупатель не успел произвести регистрацию имущества. В этой ситуации имущество у продавца должно быть исключено с целью предотвращения искажения налоговых обязательств по налогу на имущество. Правило утверждено Письмом Минфина от 22.03.2011г. №07-02-10/20.

В учете корреспонденции при задержке госрегистрации перехода права собственности будут такими:

  • Д01/Выбытие–К01, зафиксировано выбытие у продавца имущественного объекта;
  • Д02–К01/Выбытие, списание амортизационных сумм;
  • Д45–К01/Выбытие, обозначено фактическое выбытие имущества;
  • Д62–К91, показан объем вырученных средств;
  • Д91–К68, НДС;
  • Д91–К45, покупатель переоформил права владения на себя, у продавца появились основания для списания актива с баланса в расходы в сумме остаточной стоимости.

Случаи продажи активов по стоимости ниже остаточной

Законодательно разрешено выставлять на реализацию имущественные активы по цене, которая ниже зафиксированной в учете остаточной стоимости. Эта ситуация сопряжена с возникновением убытка по результатам сделки. Сформировавшийся ущерб в полном объеме вносится в учет в составе издержек с привязкой к месяцу, когда была осуществлена продажа объекта. Норма подтверждается положениями ПБУ 10/99.

В налоговом учете ущерб начинает списываться с месяца, в котором была реализована сделка по отчуждению имущества. Но нельзя признать сразу всю сумму урона. Величина убытка делится на равные части и ежемесячно фиксируется в учетных регистрах. Следствием различий в налоговом и бухгалтерском учете становится образование отложенного налогового актива. Его отражение в учете регламентируется нормами ПБУ 18/02.

У упрощенцев нюансы возникают, если применяется объект налогообложения «доходы минус издержки». В момент покупки актива субъект хозяйствования на УСН показывает уплаченную цену в качестве расхода в полном объеме. При последующей перепродаже объекта затраты не могут возникать повторно. Вся вырученная сумма зачисляется в доходы. Размер ущерба не может быть отнесен к группе издержек, его нет в налоговом перечне разрешенных трат.

Центр обучения «Клерка»📌 Реклама

Как определить среднюю стоимость основных средств

Показатель средней стоимости имущества потребуется для расчета авансовых платежей по налогу за I квартал, полугодие и 9 месяцев. Чтобы его рассчитать, понадобится остаточная стоимость основных средств на начало каждого месяца отчетного периода и остаточная стоимость на начало месяца, идущего за отчетным периодом. В расчет принимаются только облагаемые налогом на имущество объекты. Имущество, учитываемое по кадастровой стоимости, в расчете не участвует.

Разберем принцип расчета средней стоимости основных средств на примере I квартала.

Формула расчета будет выглядеть так:

СрС = (ОСТ1 + ОСТ2 + ОСТ3 + ОСТ4)) / 4, где

СрС — средняя стоимость;

ОСТ1 — остаточная стоимость на 1 января;

ОСТ2 — остаточная стоимость на 1 февраля;

ОСТ3 — остаточная стоимость на 1 марта;

📌 Реклама Отключить

ОСТ4 — остаточная стоимость на 1 апреля.

Пример 1. ООО «Солнце» производит кондитерские изделия. На балансе «Солнца» находится производственное и холодильное оборудование. Компания платит авансовые платежи и отчитывается раз в три месяца.

Остаточная стоимость основных средств в рублях составит:

на 01.01.2018 — 644 000;

на 01.02.2018 — 600 000;

на 01.03.2018 — 556 000;

на 01.04.2018 — 512 000.

СрС = (644 000 + 600 000 + 556 000 + 512 000) / 4 = 578 000.

Итак, средняя стоимость имущества, учтенного на балансе ООО «Солнце» по итогам квартала, составляет 578 000 рублей. Полученные данные бухгалтер ООО «Солнце» запишет в расчет по авансовым платежам за I квартал.

Как определить среднегодовую стоимость основных средств

Среднегодовую стоимость определяют на основании данных за 12 месяцев (п. 4 ст. 376 НК РФ). Для расчета бухгалтеру понадобятся показатели остаточной стоимости основных средств на 1-е число каждого из 12 месяцев календарного года, а также остаточная стоимость на конец декабря. Иными словами, за декабрь нужно использовать сразу два показателя — на начало и на конец месяца. 📌 Реклама Отключить

Формула расчета будет выглядеть так:

СгС = (ОСТ1 + ОСТ2 + ОСТ3 + ОСТ4 + ОСТ5 + ОСТ6 + ОСТ7 + ОСТ8 + ОСТ9 + ОСТ10 + ОСТ11 + ОСТ12 + ОСТгод) / 13, где

СгС — среднегодовая стоимость;

ОСТ1-ОСТ3 — остаточная стоимость на 1-е число каждого из месяцев I квартала (на 1 января, на 1 февраля и на 1 марта соответственно);

ОСТ4—ОСТ6 — остаточная стоимость на 1-е число каждого из месяцев II квартала (на 1 апреля, на 1 мая и на 1 июня соответственно);

ОСТ7—ОСТ9 — остаточная стоимость на 1-е число каждого из месяцев III квартала (на 1 июля, на 1 августа и на 1 сентября соответственно);

ОСТ10—ОСТ12 — остаточная стоимость на 1-е число каждого из месяцев IV квартала (на 1 октября, на 1 ноября и на 1 декабря соответственно);

ОСТгод — остаточная стоимость на 31 декабря.

Сумма всех указанных значений делится на 13 – по числу показателей остаточной стоимости, которые использованы при расчете среднегодовой стоимости.

📌 Реклама Отключить

Если основное средство поставлено на учет 1-го числа текущего месяца, то принимать в расчет стоимость такого имущества нужно только со следующего месяца. Такая рекомендация доведена письмом Минфина России от 16.12.2011 № 03-05-05-01/97. Например, организация поставила на учет компьютер 01.08.2018. При расчете средней стоимости за 9 месяцев остаточная стоимость будет учитываться по состоянию на 01.09.2018 и на 01.10.2018.

Пример 2. ООО «Солнце» производит кондитерские изделия. На балансе «Солнца» находится производственное и холодильное оборудование. В течение 2018 года новое оборудование не поступало, списаний с баланса также не было. Ежемесячная амортизация составила 44 000 рублей.

Остаточная стоимость в рублях:

на 01.01.2018 — 644 000;

на 01.02.2018 — 600 000;

на 01.03.2018 — 556 000;

на 01.04.2018 — 512 000;

на 01.05.2018 — 468 000;

📌 Реклама Отключить

на 01.06.2018 — 424 000;

на 01.07.2018 — 380 000;

на 01.08.2018 — 336 000;

на 01.09.2018 — 292 000;

Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти к понятию рыночной стоимости необходимо определить – что такое цена. Цена — это понятие, относящееся к обмену товара или услуги. Она представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар или услугу. Понятие стоимости обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или продавцы товара или услуги, имеющейся в наличии для продажи. То есть стоимость — это расчетная величина.

Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи.

Рыночная стоимость

Понятие рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции , совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке.

Определение рыночной стоимости согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Согласно Международным стандартам оценки (МСО 2007) — рыночная стоимость определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Согласно ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • продажа и покупка имущества.

Рыночная стоимость является основой для определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей.

Базы оценки отличные от рыночной стоимости

Примерами баз оценки, отличных от рыночной стоимости, являются: справедливая стоимость, инвестиционная стоимость, специальная стоимость и синергетическая стоимость. Дополнительные допущения, требуемые при применении этих баз, часто являются более специфическими (конкретными), чем те допущения, которые требуются при определении рыночной стоимости, поскольку они могут относиться к обстоятельствам конкретной стороны. По этой причине при проведении оценки на основе какой-либо из таких баз следует убедиться, что такая оценка не будет истолковываться как основывающаяся на рыночной стоимости.

Справедливая стоимость

Выражение «рыночная стоимость» и термин «справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами.

Справедливая стоимость применяется при решении следующих задач:

  • переоценка основных средств согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
  • составление финансовой (бухгалтерской) отчетности согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
  • постановка на баланс объекта согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности).

Справедливая стоимость за вычетом затрат по продаже — fair value less costs to sell — это сумма, которую можно получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход, при условии коммерческой сделки между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, 6).

Специальная стоимость

Специальная стоимость (special value) — сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. (МСО 2, 3.5). Специальный покупатель — special purchaser — покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом (МСО 2, 3.4).

Специальная стоимость может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества.

Специальная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • покупка или продажа объекта для специального покупателя.

Инвестиционная стоимость

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • составление инвестиционного проекта;
  • покупка объекта.

Синергетическая стоимость

Синергетическая стоимость (synergistic value) — дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6).

Синергетическая стоимость применяется при решении следующих задач:

  • покупка или продажа объекта;
  • слияние и поглощение;
  • реструктуризация;
  • принятие управленческих решений.

Ликвидационная стоимость

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в случаях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • получение кредита;
  • передача имущества в залог;
  • ликвидация предприятия;
  • принятие управленческих решений.

Ипотечная стоимость

Ипотечная стоимость — mortgage lending value. Стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует. Ипотечная стоимость должна документироваться ясно и прозрачно (директива Европарламента 2006/48/ЕС).

Ипотечная стоимость применяется при ипотеке.

Кадастровая стоимость

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Бухгалтерская (балансовая) стоимость — book value

В отношении активов — капитализированные затраты на создание/приобретение актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация активов (depreciation), или амортизация-погашение ссуд (amortization) и истощения (depletion), когда речь идет о невоспроизводимых ресурсах) — как они представлены в бухгалтерских документах бизнеса.

В отношении организации бизнеса — разница между суммарными активами (за вычетом амортизации, амортизации-погашения ссуд и истощения невоспроизводимых ресурсов) и суммарными обязательствами бизнеса, как они представлены в бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синонимом понятий бухгалтерской стоимости чистых активов, чистой ценности (net worth) и собственного капитала акционеров (акционерного капитала).

Применяется в бухгалтерском учете.

Скорректированная бухгалтерская стоимость — adjusted book value

Балансовая стоимость, получаемая в результате добавления, исключения или изменения величин одного или нескольких активов или обязательств относительно их учетных бухгалтерских сумм (МР 6, 3.1).

Применяется в бухгалтерском учете.

Стоимость в использовании — value in use

1. Приведенная (т.е. дисконтированная к дате оценки) стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезного использования (МСФО 5, приложение А).

2. Приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или генерирующей единицы (подразделения, приносящего денежный доход) (МСФО 16, 6).

Следует заметить, что приведенные выше определения, которые применяются к составлению финансовой отчетности, учитывают стоимость актива в конце срока его полезного использования. Это применение отличается от обычного применения этого термина в оценочной практике.

Стоимость в использовании актива, не генерирующего денежные потоки — value in use of a non-cash generating asset

Приведенная стоимость остаточного производственно-сервисного потенциала актива (МСФОГС 21.14).

Стоимость в обмене — value in exchange

1. Стоимость, признанная рынком, на котором предположительно (или гипотетически) имеет место обмен собственности на актив. Определение МСО рыночной стоимости, подходящее для финансовой отчетности, основывается на принципе стоимости в обмене, а не стоимости в использовании (МСО 2, 6.1).

2. Стоимость (в денежном выражении) имущества, которое обменивается на другой актив или активы. Деньги в таком случае являются мерилом, с помощью которого можно оценить сравнительную стоимость каждого из обмениваемых имуществ.

Утилизационная стоимость — salvage value

Стоимость актива, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, при которых происходит продажа актива. Утилизационная стоимость описывает стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих (МСО 2, 6.9.3).

Внутренняя стоимость — intrinsic value

Денежная сумма, которая на основании оценки наличных фактов считается «истинной» или «реальной» ценностью вещи. Это понятие является понятием долговременной нерыночной стоимости, которая сглаживает кратковременные колебания цен (МР 5, 3.10).

Внутренняя стоимость применяется при решении следующих задач:

  • покупка или продажа объекта;
  • принятие управленческих решений.

Остаточная стоимость — residual value

Расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние, ожидаемые в конце срока его полезного использования (МСФО 16, 6).

Чистая величина, которую организация рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы за вычетом ожидаемых издержек его реализации (МСФОГС 17, 12).

Остающаяся стоимость актива в конце установленного периода времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична утилизационной стоимости).

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Предыдущая

5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам .

Рыночная стоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства .

Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

— макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

— микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

— массированная реклама;

— инфляционные ожидания;

— симпатии;

— осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

— местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

— состояние объекта недвижимости;

— наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :

— количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

— объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

— престижность района;

— экологическая обстановка в районе;

— транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

— социальная однородность дома;

— характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

— юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Институт профессиональной оценки в нашей стране начал развиваться в 1994 – 1995 года. Точное число действующих в Петербурге оценщиков неизвестно. По различным оценкам их около 200 человек .

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:
— членство оценщика в профессиональной организации;
— наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
— желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
— профессиональный опыт оценщика;
— наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
— недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
— неверное истолкование имеющихся данных;
— необъективное отношение к данным;
— необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:
— выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
— качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
— определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
— разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
— контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

До кризиса (17 августа 1998 года) поправка составляла в среднем 10 %, на начало 2000 года снижение начальной цены составило 20 – 30 % (по данным агентства недвижимости «Норд»).

По данным агентства недвижимости «Талан».

Пример нерыночной мотивации (по данным агентства недвижимости «Союз»): клиент отказался от покупки квартиры в престижном доме в центре города, хотя продавец предлагал ее по выгодной цене. Свой отказ он мотивировал одной фразой: «С собакой гулять негде».

Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

По данным агентства недвижимости «Талан».

Аттестацией в Санкт-Петербурге занимаются как общественные так и государственные организации: Российское общество оценщиков, Санкт-Петербургское общество оценщиков, КУГИ – для работы с государственной собственностью и ряд других органов.

Предыдущая

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *