Кто платит консьержам

Как правильно начислять плату за услугу консьержа или охраны

01 Август 2019

Услуги по охране: как начисляется плата, может ли общее собрание принимать решение о дополнительной услуге по охране (консьержам), что должно быть в решении общего собрания, нужен ли отдельный договор с собственниками на охрану

В статье разобрали часто задаваемые вопросы клиентов, которые хотят провести общее собрание по вопросу организации в доме охраны.

1. Относится ли к компетенции общего собрания решение вопроса об оказании дополнительных услуг – например, охраны или работы консьержей?

Некоторые считают, что к компетенции общего собрания собственников отнесено только то, что прямо перечислено в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Их позиция основана на собственном толковании закона и отдельных решениях районных (городских) судов общей юрисдикции, выбивающихся из общей картины практики остальных судов по дополнительным услугам. Поэтому вероятно, что вы встречали мнение с отрицательным ответом на этот вопрос.

Тем не менее, практика большинства судов свидетельствует об обратном, как и количество решений общих собраний об утверждении дополнительных услуг, в частности, охраны.

Однозначный ответ на этот вопрос содержится в определении Верховного Суда РФ от 6 ноября 2018 г. по делу №5-КГ18-178. В нём суд прямо указал, что принятие решения об оказании собственникам дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников, и обязанность оплачивать дополнительные услуги возникает в результате волеизъявления собственников, выраженного на общем собрании.

Более того, встречается практика судов, согласно которой дополнительные услуги можно отказывать только на основании решения общих собраний и условий договора управления.

Пример — постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 N 09АП-56724/2016 по делу N А40-144338/16: «услуга по охране многоквартирного дома является дополнительной услугой по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которая может предоставляться управляющей организацией в соответствии с договором управления при наличии соответствующего решения собственников помещений». В договоре управления было указано на возможность оказания компанией дополнительных услуг, однако «в отсутствие волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме на оказание услуг охраны общество не вправе оказывать собственникам эти услуги, а также взимать за них плату».

2. Что должно содержаться в решении общего собрания об установлении дополнительной услуги по охране?

Верховный Суд РФ в упомянутом определении по делу №5-КГ18-178 даёт ответ и на этот вопрос. В решении стоит указать:

— саму дополнительную услугу,

— перечень услуг и работ, которые она в себя включает,

— условия оказания услуги,

— размер её финансирования.

При этом также суд указал, что управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников.

На практике это может быть реализовано путём:

— утверждения на общем собрании регламентов, положений об оказании услуг,

-определения и порядка внесения платы за услуги,

— поручения управляющей организации заключить соответствующие договоры.

Некоторые жители по согласованию с компанией определяют также конкретные подрядные организации. Иногда в повестку включают вопросы об изменении договоров управления в связи с появлением новой услуги (также по согласованию с УК). Собственники отдельных домов включают в повестку вопросы об использовании общего имущества при организации услуг по охране, предоставлении и оборудовании рабочих мест для консьержей и т.д.

3. Как должна правильно начисляться плата за такие услуги – с квартиры (помещения) или с метров?

Часто (но не всегда) суды признают начисление платы за охрану с помещения незаконной. Иногда встречаются решения, где суды считают нормальным установление платы с квартиры. Решений, где признали бы незаконным начисление с метров, а не помещения, нам найти не удалось. Разница в позициях связана с тем, считает ли суд, что охрана как-то связана с содержанием общего имущества, или он так не считает.

Примеры по первой позиции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12417/2019: «охрана общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и прилегающей территории осуществляется в интересах всех собственников, поэтому расходы по охране территории могут быть отнесены к расходам на содержание общего имущества». Включение в платежный документ платы с метров признали законным.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2017 N 08АП-9586/2017 по делу N А70-2248/2017:

«Из Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, следует, что перечень и объем услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании собственников помещений в доме самостоятельно, с учетом целей содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенных пунктом 10 Правил, при этом исчерпывающий перечень работ, входящих в состав понятия «содержание и ремонт общего имущества», законодательством также не установлен».

В приложении к договору управления «Тарифицированный перечень работ, услуг» определены, в том числе, такие услуги, как охрана придомовой территории и видеонаблюдение… Таким образом, рассматриваемые в данном случае услуги включены собственниками в состав работ по содержанию общего имущества такого дома».

Предписание ГЖИ о том, что надо производить плату с метров, а не квартиры признали законным.

Примеры по второй позиции:

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.01.2015 по делу N 33-548/2015: «услуга по охране общего имущества многоквартирного дома является дополнительной услугой, а не услугой по содержанию и ремонту многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г., плата за которую утвержденная общим собранием может устанавливаться как плата за одну единицу (жилое, нежилое помещение)». Стоимость охраны с квартиры признали законным.

Определение Приморского краевого суда от 21.12.2015 по делу N 33-11665/2015: «услуги по охране придомовой территории являются дополнительными, а не услугами по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Следовательно, в данном случае нормы жилищного законодательства о распределении расходов между собственниками в доме пропорционально их доле применению не подлежат». Взимание поквартирной платы за охрану признали правильным.

4. Обязательно ли заключать отдельный договор с собственниками на оказание дополнительной услуги?

Практика судов по этому вопросу также различается. При решении вопроса рекомендуем ориентироваться на решения судов своего региона.

Существует Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 4-КГ17-44.

В нём Верховный Суд РФ раскритиковал и признал необоснованной позицию нижестоящего суда о том, что «поскольку между истцом и управляющей компанией не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем денежные средства подлежат возврату».

Дом строился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны, это было указано в проектной документации, именно на этих условиях квартиры в доме приобретались дольщиками. Услуги оказывались надлежащим образом и в полном объеме. Эти обстоятельства, по мнению Верховного суда РФ, необоснованно не были учтены нижестоящими судами при рассмотрении дела.

Таким образом, в решении суд допустил возможность отсутствия отдельных договоровс собственниками.

Еще один пример похожей практики — апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016: «ссылки подателя жалобы на отсутствие договора на предоставление дополнительных услуг по охране, заключенного между ним и ответчиком, а также обстоятельства оказания непосредственно работниками ответчика услуг по охране многоквартирного дома, судебной коллегией также отклоняются, поскольку Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов… организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе… заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.

Из содержания вышеуказанных норм Правил следует, что для достижения целей управления многоквартирным домом именно уполномоченный орган по управлению домом вправе заключать иные договоры, если по организации оказания тех или иных услуг принято решение на собрании. Заключение индивидуальных договоров между потребителем и исполнителем указанные Правила не предусматривают».

Суд отказался освобождать жителя от оплаты услуг охраны.

Противоположная практика нашлась в Екатеринбурге.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 31.05.2017 по делу N 33-8810/2017: «судебная коллегия соглашается с доводами истцов в части того, что предоставление управляющей компанией дополнительных услуг, к которым, в том числе относится и услуги видеонаблюдения, не относится к услугам по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома либо к коммунальным услугам, в связи с чем с каждым из собственников должен заключаться индивидуальный договор на получение таких услуг. Кроме того, собственники вправе на основании выданных ими доверенностей делегировать полномочия по заключению единого договора на оказание услуг видеонаблюдения управляющей компании».

Из более свежего есть Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 N 17АП-2519/2019-АК по делу N А60-60381/2018: «Само по себе наличие принятого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об оплате дополнительных услуг, не предусмотренных договором управления многоквартирного дома, не является достаточным основанием для взимания платы за дополнительную услугу «охрана» с собственников помещений многоквартирного дома». ГЖИ и суды посчитали, что для правомерного начисления платы надо было вносить изменения в договор управления либо заключать отдельные соглашения с собственниками на предоставление услуги.

5. Все ли собственники обязаны оплачивать дополнительные услуги?

Решения о дополнительных услугах и порядке их оплаты принимаются на общих собраниях, а решения общих собраний обязательны для всех собственников. Отсюда следует обязанность всех собственников оплачивать дополнительные услуги.

Такой вывод можно встретить в уже упомянутом апелляционном определении Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016, а также апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17.08.2017 N 33-15886/2017: «помимо платы за жилищно-коммунальные услуги, ответчик должен осуществлять оплату за предоставление дополнительных услуг, оказанных управляющей организацией в рамках договора управления многоквартирным домом, утвержденных общим собранием собственников помещений, решение, утвержденное общим собранием собственников является обязательным для всех собственников».

Входил ли оплата консьержа в перечень обязательных услуг в многоквартирном доме

Смирнов Сергей Витальевич 9.9 Юрист

10 месяцев назад Здравствуйте. В данном случае услуги консьержа не является услугами по содержанию общего домового имущества, в связи с чем нет оснований для установления платы консьержам пропорционально доле собственника. Юридически значимым обстоятельством является установление того относятся ли расходы на консьержа к плате за содержание и ремонт жилого помещения, поскольку в силу действующего законодательства собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (ст. 158 ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, определен перечень действий, входящих в понятия «содержание общего имущества» и деятельность диспетчеров-консьержей в указанный перечень не входит, соответственно, правило ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, в данном случае не может быть применено. Плата за услуги диспетчеров-консьержей не входит в число обязательных платежей, так как данные услуги не относятся к содержанию жилого помещения и коммунальным услугам; к услугам и работам по управлению многоквартирным домом данные услуги также не относятся. Вместе с тем собственники жилых помещений могут нести также иные расходы, в частности предусмотренные решениями общих собраний собственников. Услуги диспетчеров-консьержей являются дополнительными услугами, не связанными с обеспечением функционирования многоквартирного дома, которые могут быть возложены на собственников жилых помещений только с их согласия, что также следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. N 10-П. Надеюсь, что моя консультация вам помогла и желаю благополучного решения вашего вопроса.

Дополнительные услуги

Домофон, консьерж, охрана, видеонаблюдение, электроворота и все остальные бонусы в многоквартирном доме не входят в перечень услуг по содержанию дома, а значит, регулируются не Жилищным кодексом, а Гражданским. Защищает собственников закон о защите прав потребителей.

Все эти дополнительные услуги могут появиться только после решения общего собрания собственников жилья. Так что внезапное возникновение в платежке строк «Консьерж» или «Охрана» при отсутствии голосования по этому вопросу и договора незаконно. Это навязанная услуга, которую можно не оплачивать, а при напоре со стороны ТСЖ или управляющей компании писать заявление в прокуратуру.

Если же на собрании собственников жилья приняли положительное решение по поводу того или иного нововведения, то у каждого жильца должен быть договор на оказание услуг, которые потом появятся в платежке.

Важно помнить, что если при заключении договора с управляющей компанией обслуживание домофона уже было включено в договор, то взимать за это дополнительную плату незаконно. Если же домофон не предусмотрен договором, то УК вправе отдельно заказать его установку и обслуживание, но при условии, что собственники проголосуют за это на общем собрании и утвердят расценки.

По всем остальным услугам – консьерж, охрана, видеонаблюдение – решение должны принимать собственники. При этом голосование должно проходить открыто, а в протоколе должны быть четко прописаны все итоги: что конкретно решено, как и сколько нужно платить за услугу, какая плата предусмотрена с одной квартиры, где будет находиться дежурный или как именно будут установлены камеры видеонаблюдения.

При отсутствии голосования жителей или полноценного протокола можно не платить за дополнительные услуги. Но нужно понимать, что если конкретный собственник не принял участие в прошедшем собрании и в протоколе зафиксировано решение нанять консьержа, то ему придется подчиниться решению большинства.

Ситуации, когда вы не обязаны оплачивать услуги консьержа, содержание лифта и домофона

Достаточно часто в России происходят жилищные реформы, но у граждан по-прежнему остается много вопросов на тему квартирной платы, чем они получают ответов. Так, ЖК РФ предусматривается, что плата за жилое помещение, находящееся в частной собственности, включает в себя такие пункты как содержание, КУ и капремонт многоквартирного дома.

Однако на практике владельцы недвижимости часто наблюдают в своих квитанциях дополнительные сроки, например, оплата домофона, лифта либо консьержа.

ЖК РФ не предоставляет информации, которая дала бы прямой ответ на вопрос, обязан ли собственник платить либо нет. Поэтому истину нередко находят в суде. С учетом судебной практики рассмотрим, какие платежи предстают обязательными, а какие добровольными.

За что обязан платить собственник квартиры?

Итак, квартирная плата, когда жилье в частной собственности, подразумевает делать отчисления на капитальный ремонт, содержание жилых помещений и КУ.

С последними все понятно – в квартире есть горячая/холодная вода, электричество и газ, поэтому владелец должен платить компании за ресурсы, которые поставляются в жилое помещение. Суммы рассчитывают на основании тарифов и показаний приборов учета.

Капремонт – это вид платежей, который идут на определенные ремонтные работы, направленные на восстановление технических характеристик многоквартирного дома. Типы ремонтных работ и правила осуществления четко прописываются в законодательных актах, соответствующих постановлениях Правительства РФ.

Что же касается пункта о содержании жилья, то полный список услуг прописан в постановлении Правительства «О минимальном списке услуг и работ, которые требуются для обеспечения надлежащего состояния общедомового имущества и доме». В этом же документе регламентирован порядок проведения и выполнения.

Однако в документе отсутствует информация о домофоне, консьерже, видеонаблюдении и др. услугах, которые можно отнести к категории дополнительных.

Нужно ли платить за лифт?

Когда квартира располагается на последних этажах высотного дома, то без лифта добраться достаточно проблематично. Поэтому вопросы с оплатой содержания либо ремонта лифта отпадают. Ведь если пользуешься, надо платить, и это вполне справедливо.

Но как быть жильцам 1-2 этажа, когда они никаким образом не зависят от исправности лифта, не пользуются им? Этот вопрос неоднократно поднимался в суде – и самое интересное в том, что по нему существует две позиции судов, которые противоречат друг другу.

Верховный суд не поддерживает собственников квартир на 1-2 этаже, считая, что лифт – общее имущество, поэтому нести расходы обязаны все собственники недвижимости без исключения. И совсем не важно, пользуется ли им жилец либо нет.

Мнение Конституционного суда другое – он полагает, что ЖК РФ прямо не запрещает общему собранию установить разные ставки квартирной платы в зависимости от определенных обстоятельств (например, площади квартиры, категории помещения в доме и пр.).

Поэтому жильцы нижних этажей могут и не платить за лифт, если общее собрание собственников примет их позицию.

Необходимость платы за домофон

Все суды сходятся во мнении, что домофон выступает общедомовым имуществом – ведь это не только отдельная трубка в квартире жильца, но и цельная система электронного запирающего устройства входной двери подъезда, которая подключена к связи. Однако плата обусловлена тем, как происходило оформление подключения:

  1. Когда в договоре между владельцем квартиры и УК предусмотрена эта услуга, то техническое обслуживание двери в виде дополнительной платы противоречит законодательству.
  2. Когда домофон не предусмотрен договором, то УК вправе отдельно взимать плату за установку и техническое обслуживание. Однако при условии, что собственники соберут собрание, придут к единому знаменателю, установят расценки.

Во втором случае плата за домофон не противоречит законодательству. Если же отсутствует решение на общем собрании, то взимание платы незаконно.

Нужно ли платить за консьержа в доме?

Вопрос оплаты услуг дежурного в подъезде поднимался неоднократно, рассматривался Верховным судом. Гражданка К. обратилась с жалобой на УК, которая стала выставлять каждый месяц счет в размере 1400 рублей – на заработную плату консьержу.

Самый интересный момент в том, что именно в подъезде гражданки К. дежурства не было, оно было организовано только в одном – центральном подъезде, где были установлены пульты с сигнализацией.

Все суды ей отказали, но Верховный суд занял другую позицию. Так как услуги дежурного по подъезду не предусмотрены минимальным списком услуг по содержанию общедомового имущества дома, они выставляются к оплате только на основании решения общего собрания собственников.

Собрание по поводу найма консьержа было проведено, но в протоколе отсутствует информация о принятом решении, а также не расписан перечень обязанностей и условия работы дежурного. По этой причине решение на собрании не имеет законной силы, значит, строку в квартплате, которая касается консьержа, можно игнорировать.

Можно ли не оплачивать услуги консьержа в подъезде?

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, если собственники помещений Вашего многоквартирного дома на общем собрании приняли решение об оплате услуг консьержа в подъезде, на таком собрании имелся кворум (более чем 50% общего числа голосов), а решение не обжаловано в установленном судебном порядке, то у Вас имеется обязанность по исполнению такого решения и оплате указанных услуг.

В случае если Вы не принимали участия в голосовании или голосовали против принятия решения и считаете, что этим решением нарушены Ваши права и законные интересы, то Вы вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований ЖК РФ, в течение шести месяцев со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о принятом решении.

Обращаем Ваше внимание, что суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков собственнику (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем в случае неоплаты услуг консьержа в подъезде с Вас могут взыскать данные суммы в судебном порядке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *